Il decreto “liquidità” ha previsto, in favore delle imprese operanti nei settori alberghiero e termale che non adottano i principi contabili internazionali, la possibilità di rivalutare in modo gratuito sia i beni che le partecipazioni in imprese controllate e collegate, risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019.

La rivalutazione deve essere eseguita in uno o in entrambi i bilanci relativi ai due esercizi successivi e, quindi, nel bilancio 2020, nel bilancio 2021 (o in entrambi i bilanci) e deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea.

Sui maggiori valori dei beni e delle partecipazioni iscritti in bilancio non è dovuta alcuna imposta sostitutiva od altra imposta.

Il maggiore valore attribuito ai beni e alle partecipazioni si considera riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive, a decorrere dall’esercizio nel cui bilancio la rivalutazione è eseguita.

Tale opportunità, che è stata approvata dal Parlamento accogliendo un’istanza di Federalberghi, può risultare di particolare interesse in considerazione dei vantaggi relativi agli effetti sulle plusvalenze, al riconoscimento di maggiori quote di ammortamenti deducibili, all’aumento del plafond delle spese di manutenzione, alla possibilità di coprire eventuali perdite e al miglioramento degli indici patrimoniali.

minori plusvalenze

Grazie alla rivalutazione, in caso di cessione del bene si realizzano minori plusvalenze. Al riguardo, è opportuno evidenziare che i beni rivalutati devono essere mantenuti nell’ambito dell’impresa per un periodo minimo, pena la perdita dei benefici fiscali.

La norma dispone infatti che, in caso di cessione a titolo oneroso, assegnazione al socio o destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa ovvero al consumo personale o familiare dell’imprenditore dei beni rivalutati in data anteriore a quella di inizio del quarto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita (cosiddetto “periodo di osservazione”), gli effetti della rivalutazione vengono meno. In tal caso, ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenze, si assume il costo del bene prima della rivalutazione.

Ad esempio, se nel bilancio 2020 un’impresa eseguisse la rivalutazione di un immobile alberghiero, in caso di cessione dell’immobile stesso avvenuta a partire dall’esercizio 2024, la plusvalenza verrebbe calcolata assumendo a riferimento il valore del bene rivalutato. Mentre, se il bene venisse ceduto nel corso dell’esercizio 2023, la plusvalenza dovrebbe essere calcolata con riferimento al costo del bene non rivalutato.

deducibilità di maggiori quote di ammortamento

Il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione si considera fiscalmente riconosciuto in termini di maggiori quote di ammortamenti deducibili a decorrere dall'esercizio nel cui bilancio la rivalutazione è eseguita.

maggiore plafond per dedurre le spese di manutenzione

Analogamente, in seguito alla rivalutazione dei beni, aumenta il plafond per il calcolo delle spese di manutenzione degli stessi.

copertura delle perdite

La riserva di rivalutazione consente di coprire eventuali perdite di esercizio, che potrebbero comportare la necessità di riduzione del capitale per perdite (articolo 2446, commi 2 e 3 del Codice civile e art. 2482 bis, commi 4, 5 e 6 c.c.), la riduzione del capitale sociale al di sotto del limite legale (artt. 2447 e 2482 ter c.c.) nonché lo scioglimento delle società per riduzione o perdita del capitale (artt. 2484, n. 4 e 2545 duodecies c.c.).

Si rammenta che le disposizioni del Codice civile richiamate, attualmente sospese ai sensi del decreto liquidità, torneranno ad avere piena efficacia a decorrere dal 1° gennaio 2021.

miglioramento degli indici patrimoniali

La rivalutazione consente di aumentare il patrimonio netto, circostanza che comporta un miglioramento degli indici rilevanti ai fini dei rating bancari (aumentando quindi le opportunità di accesso al credito e riducendo il costo del danaro) e del Codice della crisi d’impresa.

stima del valore dei beni immobili da rivalutare

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 14 del 27 aprile 2017, relativa ad una fattispecie analoga, ha precisato che: <<In sostanza, è necessario che il maggior valore da attribuire al fabbricato o all'area sia individuato sulla base di una perizia di stima o di altro metodo che individui distinti valori correnti dei beni, o sulla base di una valutazione degli amministratori che individui distinti valori interni. Tali precisazioni prescindono dalla circostanza che il fabbricato e l'area siano unitariamente iscritti in bilancio.>>

Al riguardo, si rammenta che Federalberghi ha stipulato una convenzione con il Gruppo Gabetti, che è disponibile ad assistere le aziende associate nelle attività di perizia degli immobili da rivalutare, erogando il servizio a condizioni di favore.

imprese in perdita

La rivalutazione deve essere considerata con estrema attenzione per le imprese in perdita, in quanto l’articolo 2423 bis del Codice civile prevede che la valutazione delle voci di bilancio sia effettuata nella prospettiva della continuazione dell’attività, mentre se viene meno il requisito della continuità aziendale la valutazione dei beni deve essere effettuata nella prospettiva del ridotto orizzonte temporale di vita della società.

modalità di rivalutazione

La rivalutazione può avvenire secondo una delle seguenti modalità, nel rispetto dei vincoli civilistici di redazione del bilancio:

- rivalutazione del costo storico e del fondo di ammortamento: si mantiene inalterata l’originaria durata del processo di ammortamento e la misura del coefficiente di ammortamento;

- rivalutazione del solo costo storico: consente di dedurre quote più consistenti in rapporto a un valore del bene aumentato;

- riduzione totale o parziale del fondo di ammortamento: pur mantenendo invariato il costo storico del bene, si ottiene un accrescimento del valore netto contabile dello stesso.

L’adozione dell’uno o dell’altro metodo determina differenti conseguenze; la scelta della soluzione dovrà essere effettuata tenendo conto delle caratteristiche della specifica situazione.

Distinti saluti.

                                                                                         Il Direttore Generale

                                                                              (Dr. Alessandro Massimo Nucara)